每个房主都应该提防的陷阱,多家公司暗中勾结,坑你没商量!

加拿大广播公司(CBC)的Go Public专题节目报道了每一个房主都应该提防的“陷阱”:多家公司会在业主并不知情的情况下相互勾结,在一份有关冷暖气设备租赁的所谓合同中偷偷加上了与物业有关的“留置权(lien)”,当业主想要再融资或者卖房时,这个留置权就会像紧箍咒一样摆脱不掉,只有掏钱才能“买断”,而且,那将是成千上万元!

安省居民福克斯(Matt Fuchs)82岁老母患有老年性痴呆,为了给母亲请人来照顾她,于是拿母亲的物业作抵押办理银行贷款,想不到竟遭到拒绝。银行方面说,他母亲的物业有 $15,000元欠款,如果不按照合同付款,就无法办理line of credit。

儿子一问老母才知道,他妈妈确实签过一份合同。那是在2017年,当时有人上门推销,说是代表Nationwide Home Comfort公司,说服老人签了一份为期10年的冷暖气设备租赁合同(furnace and air conditioner)。

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82岁的老母亲Mercedes Chacin de Fuchs(Tina MacKenzie/CBC)

福克斯说,他母亲不仅老年痴呆,还患有帕金森氏症。她记得当时推销员告诉她,该公司的业务是安省环境计划的一部分,该计划可以为房主省钱……

福克斯对Go Public节目表示,“毫无疑问,我妈被骗了。他们显然利用我母亲,她认知上有障碍,买了并不需要的东西,签了不该签的合同。后来,当我发现这是整个加拿大普遍存在的问题时,心里着实作呕。”

安省另一个家庭,Joddy Prevost和他的妻子Cherie Prevost也有同样的经历:在他们的父亲Norm Prevost于2019年11月去世后,两人在其父的物业中发现了近$17,000元的留置权。

“父亲是在去世两年前签下的这份合同。”这对夫妇说,他们发现几乎所有文件上都涉及到Ontario Energy Savings公司,但当他们打电话给这家公司时,对方却回应:“我们不清楚这个事,我们所做的就是安装工作,看你爸向哪家公司购买了合同,请与这家公司联系。”

这对夫妇最终查出,该合同为Utilebill公司拥有。当这对夫妇向其提出希望解除这个留置权时,该公司表示,解除可以,但买断合同需要$21,000元……这对夫妇无奈,聘请了一名律师与该公司进行谈判,协商的结果是“少付一点”,但也没少付多少,这对夫妇最终付了$15,600元。

这对夫妇对Go Public节目表示,他们感到很冤屈,很憋气,但别无选择,只能付钱了事。当Go Public的记者试图与这两家公司,包括Ontario Energy Savings和Utilebill联系,想了解更多详情时,两家公司均拒绝接受采访。

回到开篇,福克斯和她母亲已经决意,不支付这笔冤枉钱。他们请律师助理罗宾逊(John Robinson)来帮助他们打官司。

罗宾逊坦言,无论是福克斯和她母亲,还是安省Tillsonburg镇的Prevost夫妇,他们只是成千上万被困在类似不合情理交易中的两个典型案例。

罗宾逊说,据他调查所知,一般情况下,这种事都是多家公司相互合作,先由一家公司派人上门,说服业主签下合同。再把合同卖给第二家公司,该公司用担保权益通知的形式在物业产权上登记为留置权。合同接着再被转卖到第三家公司,这家公司又用自己的留置权代替早前的留置权。总之,他们用这样的手段尽量让手中的合同不与最初的合同扯上关系。

福克斯母亲的个案就很典型,涉及到至少三家公司,包括冷暖气设备公司Nationwide Home Comfort,融资公司Home Trust以及另一家融资公司Crown Crest Capital。其实Home Trust最初的留置权只有$12,500元,但到了第三家公司那里,被增加到了$15,000元。

罗宾逊说,关键是,福克斯母亲最初签署合同时,上门推销的人并没有提到有关留置权的半个字。他说,“只要推销员哪怕透露一点点关于留置权的信息,就不会有任何业主会签下这样的合同。

罗宾逊说,他见过这份合同文本,相关条款不仅用的是“小字”,而且还是普通人很难弄明白的“法律文字”,称“该公司拥有该财产的‘登记担保权益的权利’,业主放弃了‘获得该登记副本的权利’等等。

这些公司在得到合同之后,会立即购买合同项下被租赁设备的财产留置权,而房主一直都将被蒙在鼓里,直到其再融资或者卖房时才会发现,其中还有一个贵得要命的留置权。

罗宾逊说,实际上,安省一些城市的土地所有权管理部门是允许“公司注册担保权益或留置权”并“无需通知房主”的。

罗宾逊表示,这种留置权将消费者扣为“人质”,因为出售房屋或为房屋再融资的人别无选择,为了撤消合同,他们就必须解除该留置权,从而不得不拿出钱来“解锁”,颇有些“破财免灾”的味道——安省Tillsonburg镇的Prevost夫妇就是如此。

但想要再融资的福克斯和母亲不想让这些公司轻易得逞,仍然坚持打官司。但疫情之下,上庭不易,法律程序进展缓慢。

毕竟,福克斯的母亲因病需要人来护理,这是当务之急。在法律助理罗宾逊介入协商后,或许是出于人道的考虑,相关公司暂时解除了针对其母的物业留置权,以便福克斯可以获得信贷额度并为其母办理贷款,获得照顾母亲的所需资金。

不过罗宾逊表示,在办理完相关手续后,留置权还会被再次加上去,直到其当事人与相关公司之间的官司有了法庭裁决结果后,才能真正解决。

按照罗宾逊的说法,这些冷暖空调设备公司推销此类合同的主要对象无外乎三种人:老年人、残疾人或以英语为第二语言的人。

罗宾逊呼吁,尽管安省现在立法禁止上门推销,但这个情况依然存在,依然有人受骗上当,政府及监管部门等有关方面应采取行动,拿出更得力的政策和措施来保护像福克斯母亲这样的消费者。

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